Modelación del Precio de la Vivienda Usada en Medellín
El sector de la construcción ha sido, por diversas razones, uno de los que generan mayores sinergias en la producción y el consumo de los colombianos. Su evolución constituye uno de los principales indicadores económicos para la valoración de la actividad económica en el corto y mediano plazo, debido a que las fluctuaciones del sector constructor están muy asociadas al ciclo económico.
La existencia de un indicador de la evolución del precio de la vivienda como un activo, genera múltiples beneficios para la economía de un país. Aparte de medir la percepción de la riqueza por parte de los agentes económicos, permite la predicción e identificación de burbujas especulativas en el mercado inmobiliario.
El objetivo de este artículo radica en evidenciar el comportamiento del precio por metro cuadrado a través del tiempo, además de identificar posibles burbujas especulativas en el mercado inmobiliario, además de realizar predicciones a corto plazo.
La base de datos utilizada recoge observaciones en el barrio El Poblado, Medellín-Colombia, se elige este sector puesto que el concepto de apartamento es más homogéneo comparado con otros debido a la estratificación, nivel de impuestos, calidad de construcción, además en los últimos 30 años se ha observado una dinámica en la construcción y mayor número de transacciones. Se actualizaron los precios de los apartamentos a la fecha actual, usando como referente el IPC.
Se puede observar que el precio por metro cuadrado en el periodo 1992-2004 tuvo poca variabilidad, a partir del año 2005 se reflejó un aumento significativo posiblemente debido al auge en el mercado inmobiliario en el sector del Poblado.
Además según la revista Semana, las familias colombianas se están endeudando a un ritmo preocupante para las autoridades económicas, se especula sobre una posible burbuja por los altos precios de los inmuebles.
Para evidenciar el comportamiento del precio por metro cuadrado en el tiempo, se elabora un gráfico con sus respectivos intervalos de confianza y a partir de la tendencia evidenciada, se podria tener como base la información del pasado para estimar el cambio en el precio por metro cuadrado en el año 2013, para esto se implementa la técnica de Suavizamiento Exponencial. El gráfico resultante se muestra a continuación, teniendo en color azul los intervalos de confianza y en color verde el pronóstico:
Se observa que a inicios de los 90’s hubo un decrecimiento del precio por metro cuadrado, esto concuerda con la crisis del UPAC, que por ese tiempo colapsó debido a los altos interesen en los créditos hipotecarios, además a partir del 2004 hubo un notable salto, según los datos del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda. En este periodo el número de prestamos aprobados parta la compra de inmuebles se incrementó considerablemente.
De esta manera para el año 2013, se prevee un aumento en el cambio del precio por metro cuadrado (al rededor de 2.18 millones de pesos por metro cuadrado), lo que sugiere estadísticamente una posible burbuja económica. Además la técnica de Suavizamiento Exponencial fue efectiva en la medida que capturó la tendencia de los datos.
Autoras:
Lorena García Calle – Estadística Universidad Nacional de Colombia.
Maira Moreno – Estadística Universidad Nacional de Colombia.
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